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　　她赢得了一纸具有标杆意义的判决ღ✿★：开发商不仅要退还购房款ღ✿★、已还房贷本金ღ✿★，还须承担未清偿的房贷本息ღ✿★。银行随之迅速为闻珊办理了停贷ღ✿★。

　　闻珊的胜诉不是个案ღ✿★。近日ღ✿★，江苏连云港市中级人民法院发布了一起判决ღ✿★，同样支持烂尾楼购房者“退房退款”ღ✿★。一系列判例被业内认为是贯彻了“谁违约谁担责”原则ღ✿★，其典型意义在于保护购房者权益ღ✿★，避免其遭遇退房后仍需承担贷款偿还责任等不公待遇ღ✿★。

　　“回顾购房经历ღ✿★，就像陷入了一场精心策划的骗局ღ✿★。”闻珊是2018年去珠海旅游时ღ✿★，在当地中介强烈推荐下买的房ღ✿★。如她一般ღ✿★，“向往在海边拥有一套房的北方人”不在少数ღ✿★，业主中还有很多港澳居民和海外华人ღ✿★，珠海本地人反而不多ღ✿★。

　　该楼盘位于珠海市主城区南部保税区内ღ✿★，紧靠湾仔口岸ღ✿★，东与澳门隔水相望ღ✿★，距离港珠澳大桥只有900多米ღ✿★。在澳门工作的赵斌就是冲着交通便利ღ✿★、房屋面积大ღ✿★、价格低等优势ღ✿★，才来此置业ღ✿★。小区与横琴新区仅一桥之隔ღ✿★，房价却不到横琴的一半ღ✿★。

　　“开发商在雇佣中介推广上花了大价钱ღ✿★。”闻珊在起诉过程中才发现ღ✿★，当初让她支付“5万元享额外九七折”的团购费ღ✿★，没有算入购房款ღ✿★，而是直接打给了第三方中介公司ღ✿★，相当于业主替开发商付了中介服务费ღ✿★。换句话说918博天堂登录ღ✿★，每成功签约一人ღ✿★，中介就能拿到5万元ღ✿★，以至于当时在珠海街头总能碰到推广泰禾中央广场的销售ღ✿★。

　　赵斌至今对“抢房”现场记忆犹新ღ✿★。售楼处设在珠海国际会议中心最高层ღ✿★，购房者从一楼大厅电梯口就开始排队ღ✿★。现场还没听完楼盘介绍ღ✿★，心仪房源就被抢走了ღ✿★，销售马上在展示板上该房源的位置贴一个红色圆签ღ✿★，以示售出ღ✿★。“营造出一种没买到就亏了的氛围ღ✿★。”

　　当时房地产市场增长势头正猛ღ✿★，闻珊从未担心期房烂尾ღ✿★。直到第二年夏天看到珠海官方文件ღ✿★，她才察觉“自己可能上当了”ღ✿★。珠海保税区政府门户网站公示的《商品房交易若干事项提醒》指出ღ✿★，保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业ღ✿★，除安全保卫人员外ღ✿★，其他人员不得在保税区内居住ღ✿★。也就是说ღ✿★，她购买的商品房根本不具备居住功能ღ✿★。

　　“整个保税区的业主都在维权ღ✿★。”闻珊回忆ღ✿★，当时项目已经停工ღ✿★，业主收房无期ღ✿★，还在维权过程中发现所购公寓实际为办公用房918博天堂登录ღ✿★，晚上九点后停电ღ✿★。“怎么住人？”

　　等闻珊匆忙从外地赶到珠海ღ✿★，售楼中心早已人去楼空ღ✿★，开发商电话失联ღ✿★。那时她才回想起买房时的诸多异常ღ✿★：签约当天现场办理贷款ღ✿★，没要求她提供收入证明ღ✿★，通常房屋交付使用前才缴纳的维修基金ღ✿★、代办费等费用ღ✿★，都被要求一并缴清ღ✿★。

　　“开发商圈钱跑路的意图已经很明显ღ✿★。”一位长期从事二手房交易诉讼的律师告诉《中国新闻周刊》ღ✿★，尽管如此ღ✿★，业主也不能擅自停贷ღ✿★，一旦因此失信ღ✿★，工作生活都将受到影响ღ✿★。

　　小区停工两年ღ✿★，赵斌与银行协商停贷被拒ღ✿★，他被告知除非打官司胜诉ღ✿★，才能合法取消918博天堂登录ღ✿★。而要停贷ღ✿★，就得退房ღ✿★，他也没想到ღ✿★，证明开发商无法交付会成为业主面临的第一道坎ღ✿★。

　　“保交楼政策下杜陈映ღ✿★，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况ღ✿★。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国新闻周刊》ღ✿★，即便成功立案杜陈映ღ✿★，购房者还将经历冗长复杂的法律程序ღ✿★。

　　按照购房合同约定ღ✿★，珠海泰禾中央广场项目的开发公司应于2020年12月31日前交房ღ✿★。赵斌于2021年12月中旬提起诉讼ღ✿★，因延迟交付行为尚未达到一年ღ✿★，且没有证据显示房地产公司不履行交付义务ღ✿★，而无法解除合同ღ✿★。

　　“即便如此ღ✿★，也要尽早起诉ღ✿★。”赵斌解释ღ✿★，购房合同对业主行使解除权有时间限制杜陈映ღ✿★，通常是逾期交房后一段时间开始计算ღ✿★，为期数月到一年不等ღ✿★，如无合同约定解除期限ღ✿★，法定的请求解除权的周期为一年ღ✿★。换句话说ღ✿★，一旦逾期起诉ღ✿★，业主解除购房合约的权利就消失了ღ✿★，这也是后续其他业主无法再打“退房”官司的原因之一ღ✿★。

　　而要达到停贷诉求ღ✿★，仅靠民事诉讼还不保险ღ✿★。赵斌的代理律师在民事立案之前ღ✿★，先收集了开发商转移预售资金及银行违规放贷等违法行为的线索ღ✿★，要求住建ღ✿★、金融监管等主管部门对上述行为进行查处ღ✿★。虽未直接促成退房ღ✿★，但有关部门对被告违规行为的认定形成了后续民事诉讼的重要证据918博天堂登录ღ✿★，也为后来法院判决解除合同打下了一定基础ღ✿★。

　　王玉臣分析ღ✿★，过去很长一段时间ღ✿★，开发商在房地产市场处于绝对优势地位ღ✿★，其提供的合同存在大量霸王条款ღ✿★，业主拿着合同打官司往往非常被动ღ✿★，律师很多时候只能“曲线救国”ღ✿★，深挖背后的违法行为ღ✿★，通过行政方面的法律手段推动谈判和解ღ✿★。他与团队总结的清单中ღ✿★，开发商等主体的常见违法行为就有三百多项ღ✿★。

　　直到2022年2月中旬庭审ღ✿★，赵斌购买的房屋仍未取得竣工验收备案ღ✿★，开发商逾期交楼时间超过一年ღ✿★，符合交付条件的时间已无法预估ღ✿★，终于满足解除条件ღ✿★。判决显示ღ✿★，依据最高法相关司法解释ღ✿★，房屋买卖合同解除后ღ✿★，赵斌与第三人签订的贷款合同的目的无法实现ღ✿★，应当解除ღ✿★，法院予以支持ღ✿★。

　　6月初ღ✿★，珠海泰禾中央广场项目大门外写着“奋战100天ღ✿★，确保‘6.30’”的标语ღ✿★。图/受访者提供

　　“终于不用还贷了ღ✿★。”赵斌感慨ღ✿★。法院同时判定ღ✿★，开发商将收受的购房款和购房贷款分别返还给赵斌和银行ღ✿★。赵斌的案例在近期公开后引发热议ღ✿★。该案明确由开发商承担贷款责任ღ✿★，被维权业主视为“法院支持购房者权益”的典型ღ✿★。

　　广东华商律师事务所合伙人周争锋告诉《中国新闻周刊》ღ✿★，相关司法解释已经出台二十多年ღ✿★，各地早有业主胜诉判例ღ✿★，尤其在经济发达地区ღ✿★，只要能解除房屋买卖合同ღ✿★，贷款合同解除申请大都会得到支持ღ✿★。真正的困难在于执行ღ✿★。

　　赵斌提供的判决书显示ღ✿★，开发商应退还其已付的购房定金5万元ღ✿★、首期款106.68万元及利息ღ✿★、已还房贷本息44.35万元ღ✿★、维修基金 1万余元及利息ღ✿★、团购费5万元及利息ღ✿★，以及违约金 6.65万元ღ✿★，总计至少168.68万元ღ✿★。但胜诉至今三年ღ✿★，赵斌一分钱都没收到ღ✿★。

　　赵斌庭审后不久ღ✿★，闻珊也迎来了胜诉ღ✿★。她数着日子ღ✿★，判决发生法律效力之日起到第十天为止ღ✿★，果然没收到退款和赔偿ღ✿★。代理律师和法官都提醒过她ღ✿★，胜诉的后果很可能是“钱房两空”ღ✿★。

　　“开发商没钱了ღ✿★，也没有能强制执行的资产ღ✿★。”从项目停工开始ღ✿★，闻珊就一再被传达这样的消息ღ✿★。有业主统计918博天堂登录ღ✿★，当时泰禾在全国的烂尾楼盘已经有40多个ღ✿★。珠海泰禾中央广场业主维权后ღ✿★，当地住建部门曾组织协商ღ✿★，叫来开发商代表ღ✿★，对方摆明了说“资金链断了ღ✿★，没钱建设ღ✿★，更没钱赔偿”ღ✿★。

　　闻珊胜诉后ღ✿★，法院通过内部财产查控体系ღ✿★，筛查到开发商相关公开账户的账面资金均为零ღ✿★。“法院的主动工作基本结束ღ✿★，接下来需要由债权人ღ✿★，也就是胜诉业主ღ✿★，主动提供更多可执行的财产线索ღ✿★，法院配合履行核实义务ღ✿★。”周争锋介绍ღ✿★。

　　“我都不知道去哪儿找ღ✿★。”闻珊自嘲ღ✿★，业主被迫成了侦探ღ✿★，找开发商的员工ღ✿★、前员工918博天堂登录ღ✿★，找到给他们开工资的账户ღ✿★，或是找到开发商的供应商ღ✿★，顺着线索挖出开发商的收款账户ღ✿★。有胜诉业主将这些线索报给法院ღ✿★，查询的结果依旧是账面没钱ღ✿★。

　　据泰禾集团公告ღ✿★，该公司全资下属公司深圳泰禾房地产开发有限公司于2016年8月9日与港资健滔有限公司签订《关于珠海保税区启航物流有限公司之股权转让协议》ღ✿★，拟以12亿元人民币全资受让珠海保税区启航物流有限公司100％股权ღ✿★，从而获得其旗下核心资产——珠海保税区35号地块ღ✿★，即泰禾中央广场项目所在地ღ✿★。

　　“判决执行难不仅体现在开发商没钱ღ✿★，更难在可执行线索难挖掘ღ✿★。”前述长期从事二手房交易诉讼的律师坦言ღ✿★，开发商通过成立子公司在各地开发具体楼盘项目ღ✿★，一旦烂尾ღ✿★，业主只能追究子公司责任ღ✿★。根据“公司法人独立人格”和“股东有限责任”等公司法基本原则ღ✿★，业主不能向上追索其控股公司财产ღ✿★。大公司通过其复杂的资产和股权结构ღ✿★，在法律许可或监管模糊地带进行资产调配ღ✿★，避免特定子公司的债务波及核心资产ღ✿★。

　　有时ღ✿★，执行阻力也来自地方行政干预ღ✿★。一位受访律师告诉《中国新闻周刊》ღ✿★，有些地方打着保障购房者权益的旗号ღ✿★，对烂尾楼开发商的查处慎之又慎ღ✿★，以防其因个别案件执行而破产ღ✿★，继而影响保交楼进展ღ✿★。

　　“追查财产线索的工作基本只能靠专业执行团队ღ✿★。”周争锋坦言杜陈映ღ✿★，挖掘出的深层次财产线索交由律师ღ✿★，以另案诉讼的方式处理ღ✿★。举例来说ღ✿★，就是找到开发商的债务人ღ✿★，并向该债务人提起诉讼ღ✿★，越过开发商这一环节ღ✿★，直接让该债务人还钱给业主ღ✿★。

　　现实操作难在“可执行”上ღ✿★。周争锋举例ღ✿★，如果这位债务人也没钱ღ✿★，只能继续追踪ღ✿★、起诉ღ✿★，形成案外案ღ✿★。业主看似胜诉ღ✿★，但为推动执行ღ✿★，又陷入司法旋涡中ღ✿★。说白了ღ✿★，这就是债权人代理律师与开发商律师团队的持久较量ღ✿★。

　　如果将首付款ღ✿★、团购费和已还贷款及利息加起来ღ✿★，闻珊投入了130多万元ღ✿★，几乎是她工作后的全部积蓄ღ✿★。“拿不到退款ღ✿★，经济压力依旧很大ღ✿★。”

　　去年4月ღ✿★，《人民法院报》公告《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》 （以下简称《批复》）ღ✿★，闻珊看到后马上咨询了代理律师ღ✿★。尤其是《批复》第三条内容ღ✿★：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下ღ✿★，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权ღ✿★、抵押权以及其他债权的ღ✿★，人民法院应当予以支持ღ✿★。

　　“最高法明确了退房者的权益应受到优先保护ღ✿★。”王玉臣同时指出ღ✿★，《批复》中所提到的内容只是相对兜底的条款ღ✿★，解决的是出现极端情况时ღ✿★，当各类债权相互碰撞ღ✿★，谁优先得到保障的问题ღ✿★。“但如果开发商没有可以变现的资产ღ✿★，即使享有优先权也没有意义ღ✿★。”

　　事实上ღ✿★，珠海泰禾中央广场已经恢复施工ღ✿★。据其公众号消息ღ✿★，项目已于今年5月28日取得消防验收合格证ღ✿★，6月11日已完成规划变更的相关出图及审图工作ღ✿★，现正在申办变更复函ღ✿★，复函完成后开展后续验收工作ღ✿★。

　　据媒体报道ღ✿★，珠海市香洲区法院一位办公室负责人通过电话表示ღ✿★，泰禾中央广场是涉及珠海市“保交楼ღ✿★、保民生”政策贯彻落实的项目ღ✿★，执行法官会保障购房业主的合法权益ღ✿★，需“耐心等待”ღ✿★。

　　据《每日经济新闻》报道ღ✿★，启航公司在判决书中介绍ღ✿★：“2021年ღ✿★，深圳某房企提供2亿—3亿元借款用于涉案项目建设ღ✿★，大横琴置业有限公司收购涉案项目1号楼ღ✿★，能够有足够的资金支持项目施工工作ღ✿★。”按照约定杜陈映ღ✿★，1号楼的购房款用作所购楼栋及整体项目保交付的专项使用资金ღ✿★。

　　“保交楼专项资金ღ✿★，只能专款专用ღ✿★。”周争锋表示ღ✿★，退房款“优先权”的前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”ღ✿★，这本身就与保交楼冲突ღ✿★，更不可能执行到保交楼专项资金上ღ✿★。“退房者追回款项的最大希望仍在寻找可执行的财产线索ღ✿★。”

　　王玉臣提醒ღ✿★，如烂尾楼业主的诉求仅为停贷止损ღ✿★，建议优先考虑通过行政方面的法律手段ღ✿★，要求金融监管部门查处银行违法行为ღ✿★，推动银行谈判协商解决ღ✿★。如只能走民事诉讼ღ✿★，仍可视情况要求暂停还款至交房之后ღ✿★。解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》通常作为兜底方案ღ✿★，是到最后万不得已的选择918博天堂登录ღ✿★。

　　“相比之下ღ✿★，尝试通过各种方式推动项目复工交房ღ✿★，才能最大程度降低购房者钱房两空的风险ღ✿★。”王玉臣最后说ღ✿★。